القيمة وطريق الحساب والمكلف بالسداد.. أهم 20 معلومة عن الضرائب العقارية وإجراءاتها

منظومة جديدة للضرائب العقارية جرى وضعها في الفترة الأخيرة، بعد أكثر من 10 سنوات على إقرار قانون الضرائب العقارية، ومع الاقتراب من التطبيق تغيب معلومات كثيرة عن المعنيين بالأمر.

في سنوات سابقة جرى وضع قانون لتنظيم الضرائب العقارية، بعد عقود من تطبيقها باسم "العوائد" منذ ستينيات القرن الماضي. وفي الفترة الأخيرة عملت الجهات التنفيذية والتشريعية على ضبط الأمر وسدّ ما ظهر فيه من ثغرات، وفي السطور التالية نقترب من أبرز المعلومات والتفاصيل الخاصة بالضريبة العقارية عبر 20 سؤالا مهما شاملا، لتوعية المواطنين بالضريبة وإجراءاتها وطرق سدادها.

1- ما هي العقارات الخاضعة للضريبة؟ 

الضريبة العقارية تُفرض على كل العقارات في مصر مصر، وتشمل المباني المؤجرة أو التي يقيم فيها المالك، سواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة دون إتمام، كما تشمل الأراضي الفضاء المستغلة، مثل الجراجات والشاليهات والعوامات والتركيبات على الأسطح مثل أبراج المحمول.

2- من المسئول عن الضريبة المالك أم المستأجر؟ 

المسؤول المباشر عن الضريبة هو المالك أو من له حق الانتفاع أو الاستغلال، وهو المكلف بأداء الضريبة. معنى هذا الأمر أن المستأجر ليس مُكلّفًا بأداء الضريبة، لكنه يظل مسؤولا عنها بالتضامن في حدود قيمة الإيجار حال رفض المالك سداد الضريبة.

3- كيف يتم احتساب الضريبة العقارية؟ 

تُحتسب الضريبة بتحديد القيمة السوقية للعقار من خلال لجان الحصر والتقدير، وضرب القيمة السوقية في 60%  للوصول إلى القيمة الرأسمالية، ثم ضرب هذه القيمة في 3%، وخصم 30% من الناتج، ثم إعفاء 24 ألف جنيه حدّ الإعفاء للوحدة الواحدة، وبعدها يُضرب الباقي في 10% للحصول على قيمة الضريبة.

تُسدد الضريبة العقارية على قسطين خلال العام، في يناير ويونيو. بافتراض أن القيمة السوقية لشقة مليونا جنيه، فإن الضريبة تُحسب كالتالي (2000000 × 60% = 1200000 × 3% = 36000 جنيه "القيمة الإيجارية" بخصم 30% يكون الناتج 10800 جنيه. ويكون صافي الوعاء 25200 جنيه، بعد خصم حد الإعفاء البالغ 24 ألف جنيه يكون الوعاء النهائي 1200 جنيه، يضرب هذا الرقم في قيمة الضريبة 10% لتكون القيمة النهائية للضريبة 120 جنيها).

4- كيف تتم المحاسبة حال امتلاك أكثر من عقار؟ 

ينص القانون على إعفاء وحدة واحدة فقط للأسرة في حدود قيمة سوقية لا تتجاوز مليوني جنيه، ويُحاسب على باقى الوحدات كل وحدة على حدة مثل البند 3، ولا يستفيد من إعفاء الـ24 ألف جنيه مرة أخرى. 

5- ماذا عن مالكي المحلات؟ 

تُحاسب المحلات وفق الطريقة الواردة في البند 3، مع تغيير نسبة الخصم من 30% إلى 32%، وإعفاء 1200 جنيه من الوعاء لكل محل أو وحدة تجارية مؤجرة.

6- ماذا عن العقارات المؤجرة بالنظام القديم وفق القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981؟

العقارات المؤجرة بالنظام القديم، والتي تبلغ قيمتها ملايين الجنيهات ولا تتجاوز إيجاراتها عشرات الجنيهات، لا تخضع للضريبة إلا عند انقضاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لأسباب قانونية.

7- هل تستند مصلحة الضرائب للإيجارات الجديدة كوعاء للقيمة الإيجارية لاحتساب الضريبة؟

الإيجارات الجديدة يحكمها القانون 4 لسنة 1996، وتُطبق بشأنها أحكام القانون المدني مثل (العقد شريعة المتعاقدين) من حيث القيمة الإيجارية التعاقدية بين المالك والمستأجر ومدة العقد، وكلها تكون رضائية. وفيما يخص القيمة الإيجارية في هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير، بمراعاة الأسس الواردة في القانون واللائحة التنفيذية التي قد تُقدّر بقيمة أقل من القيمة الإيجارية المتفق عليها. فهي قيمة إيجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيدا لاحتسابها، وليست معيارا لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.

8- كيف تتم مخاطبة الممول بالضريبة العقارية؟

بحسب الإجراءات التنفيذية، يُخطّر الممول بالنموذج رقم 3 متضمنًا القيمة الإيجارية والضريبة السنوية، ويتم الطعن عليه خلال 60 يوما من تاريخ الاستلام على النموذج 4.

9- وماذا بعد الطعن على الأمر؟

عقب الطعن يتم تحديد جلسة لتقديم الدفاع، وتصدر لجان الطعن قرارها الذي يجوز الطعن عليه أمام القضاء خلال 60 يوما من تاريخ استلام القرار.

10- ما الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية؟ 

الضريبة العقارية ضريبة مفروضة وفق أحكام القانون 196 لسنة 2008، أما ضريبة التصرفات العقارية فعبارة عن 2.5% من قيمة بيع العقار طبقا لحكم المادة 42 من قانون ضريبة الدخل رقم 91 لسنة 2005.

11- ما الفرق بين التقدير الخمسي وتقدير الضريبة العقارية؟

يُعرف التقدير الخمسي بأنه تقدير القيمة السوقية للعقار، ويجري تحديده مرة كل 5 سنوات بمعرفة لجان الحصر والتقدير، وتُستخدم القيمة السوقية في تقدير القيمة الإيجارية السنوية التي تظل ثابتة لمدة 5 سنوات، ثمّ تُقدّر بعد ذلك بحد أقصى في الزيادة عن آخر تقدير 30% للعقارات السكنية و45% للعقارات غير السكنية.

12- هل هناك إقرار ضريبي في الضريبة العقارية؟

يلتزم كل مكلف بالضريبة بتقديم إقرار ضريبي لمأمورية الضرائب العقارية مرة واحدة كل 5 سنوات، وحال كون العقار مُستجدًّا أو أُدخلت عليه تعديلات فيلتزم الممول بتقديم إقرار نهاية ديسمبر من السنة التي حدثت فيها التعديلات. 

13- ما هى عقوبة عدم تقديم الإقرار الضريبي؟

ينص العقوبة على عقوبة لعدم تقرير الإقرار الضريبي تتراوح بين 200 و2000 جنيه.

14- ما هي الحالات التي لا يتم تقديم إقرارات ضريبية عنها؟

لا تُقدّم إقرارات عن الوحدات غير التامة، وذلك بخلاف العقارات الحكومية.

15- هل المستأجر ملزم بتقديم إقرار ضريبي؟

بحب نص القانون فإن المستأجر غير ملزم بتقديم إقرار ضريبي.

16- كيف يُقدّم الإقرار ممن يملك عدة وحدات في عقار واحد ومن يملك وحدة واحدة في العقار نفسه؟

مالك عدة وحدات في عقار واحد يُسلّم إقرارا واحدا مع استمارة لكل وحدة، أما من يملك وحدة واحدة فيُقدّم إقرارا عن الوحدة.

17- هل العقارات المقامة على أراضٍ زراعية تخضع للضريبة العقارية؟

نعم، تخضع العقارات المقامة على أراضٍ زراعية تخضع للضريبة العقارية. 

18- هل سيتم فرض ضريبة على الأراضي الفضاء؟

لا تُفرض ضريبة إلا إذا استغل المكلف الأرض الفضاء بأى نوع من أنواع الاستغلال، سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة أو غير مسوّرة.

19- ما هو موقف العقارات التامة وغير المشغولة؟

بحسب نص القانون تخضع العقارات التامة غير المشغولة للضريبة، طالما أنها مكتملة للسكن حتى لو ظلت خالية.

20- هل الضريبة العقارية بصيغتها الحالية ضريبة جديدة؟

الضريبة العقارية ليست ضريبة جديدة فهي ضريبة مفروضة بالقانون 56 لسنة 1954 وكانت تُسمّى "العوائد".