طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996.. شروط إخلاء المؤجر للمستأجر من «العين المؤجرة»

عقد الإيجار يعتبر من عقود المنفعة المتبادلة التي يحكمها القانون للعقود بشكل عام بالإضافة للقواعد الخاصة الموجودة في نص القانون المدني لكل بلد، والعقد بشكل عام يتم بين أحد المتعاقدين بقبول الآخر ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر لمدة معينة وفي المقابل يكون هناك مبلغ محدد يدفعه المستأجر للمؤجر.

«صوت الأمة» ترصد الشروط التى لابد أن تتوافر لكى يقوم المؤجر بطرد المستأجر من العين المؤجرة من حيث سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان-بحسب المحامى والخبير القانونى عمرو إدريس.

حدد المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996 فى مواده الاربعة نطاق سريانه زمانا ومكانا على النحو التالى بيانه:

أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان

يسرى هذا القانون على عقود الايجارالمبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996 وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.

فاذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ ابرامه وليس فى تاريخ تحقق الشرط، وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف إلى أجل فإنه وعلا بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا إلا فى الوقت الذى ينقضى فيه الأجل، وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف آثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف، فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد، وإنما من وقت وطول الأجل، مما يعنى أن صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الأجل من شأنه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الاجل فى ظل سريانه. 

ثانيا: سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان

(1) يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996 وأجرت بعد العمل به – أو التى تنشا بعده.

(2) جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون أو بعده ثم قام المالك بتاجيرها الى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالى فإن التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن فى الحالات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة المالك فى عقد الايجار أو الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر أو الاجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم فى كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.

(2) أسباب إنهاء عقد الايجار

أولا: احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996

أحال المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996م الى اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى، والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدا سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والاداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية، لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية، اذ لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لأن احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات أو نزاعات مما ينعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القانون المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها فى القانون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى أو ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين فى مكانها اللائق والمحترم وترسيخ المبدأ الابدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم. 

اقرأ أيضا: هتعمل ايه علشان تستلم شقتك؟.. 4 ضوابط وشروط لـ«دعوى التسليم»

ثانيا: أسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى

تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود أما عن طريق:

1- إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الإيجار فى أسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:

(ا) اتفاق العقدين على إنهاء العقد.

(ب) تحقق شرط فاسخ صريح.

(ج) اتحاد الذمة.

 (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته.

 (هـ) هلاك العين المؤجرة .

(و) إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه.

(2) هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد أو ابطالة اعادة العين إلى المؤجر لأنه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى، لأن ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه، لأن الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 855 الى 436 من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين: الأول فى الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى فى بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول فى ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار . 

(3) إثبات عقد الإيجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996

عقد الإيجار من العقود الرضائية، ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستاجر انعقد العقد، وقد يكون بالكتابة أو اللفظ او الاشارة الصريحة او الضمنية.وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار، ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص.

 فقد تكون عبارات عقد الايجار مطبوعة، وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب علا، أو مكتوبا من احد المتعاقدين أو غيرهم، وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.

ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة فى قانون الاثبات – والمقرر حسب الأصل في القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه، او كان عقد الايجار تجاريا، وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه أو كانت قيمته غير محددة، وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها.

ويجوز اثبات العقد بالبينة أو بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت بالكتاية، أو مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى، أو مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب أجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هو ما ورد فى المواد 60 و 62 و 63 من قانون الاثبات. 

اقرأ أيضا: فيها حاجة حلوه.. قواعد تملك الأجانب للعقارات في مصر وأماكن الحظر

والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط، ولا عبرة فى ذلك بقيمة العين المؤجرة، واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى إلى أن يخطر أحد المتعاقدين الأخر برغبته فى وضع حد العقد، كعقد الايجار المشاهرة، ففى هذه الحالة أرى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة، فإذا كانت القيمة الإيجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة.  

مع مراعاة ما ورد بالمادة 62، 63 إثبات. عقد الايجار عقد رضائى ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فى قيامه لمبجا سلطان الإرادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا.  

ويجوز استخلاصه ضمنا، إلا أنه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمنى، فهو لا يكون إلا إذا فهم بوضوح أن الطرفين يريد أن حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة أن يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة أن يدفع تعويضا للمالك أجرة المثل.

(1) العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون المدنى، جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى:

لما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك فإنها لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدنى والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الإيجار الاصلية بسبب إجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون.

(2) الأصل انه يجب على المدعى إثبات جميع عناصر الايجار وهى، التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والإجرة المتفق عليها لذلك، وقد إجاز المشرع فى القانون المدنى الذى احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن إثبات مقدار، ونص فى المادة 562 منه على أنه: إذا تعذر وجب اعتبار أجرة المثل، كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الإيجار. 

إذا نص فى المادة 563 على أنه إذا تعذر ذلك اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وأصبح يكتفى بالرضا بالإجارة. 

(4) انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته

أولا: النص التشريعى: 

نصت المادة 563 من القانون المدنى على أنه (إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة، وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الآتى بيانها:

(أ‌) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر أو اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور، فاذا كانت المدة اقل من ذلك، وجب التنبيه فبل نصفها الاخير، وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف.

(ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر أربعة شهور أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

(ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين أو اكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فاذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

ثانيا: الاتفاق على تحديد مدة الإيجار

1- عقد الإيجار بطبيعته عقد موقوت

اذ أن المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير أجر معلوم، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد، فإذا اتفق الطرغان على مدة الايجار، فاما أن تكون المدة المتفق عليها معينة وإما أن تكون غير معينة، وتكون المدة المتفق عليها معينة، إذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول أجل معين.  

وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد من الإيجار حسب رغيتها وقد اتجه الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على أنه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى، على أن عقد الإيجار الوارد على عقار إذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته أن يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه.

على ذلك فإن المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الإيجار، ويصبح هذا الاتفاق طالما أنه محدد بمدة معينة، ويمكن أن تكون عشر سنوات أو عشرين سنة، أو أكثر أو أقل بشرط ألا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز أن تزيد مدته عن هذة المدة استنادا إلى حق الحكم الذى لا يجوز أن تزيد مدته عن ستين سنة، بحيث لا يصبح عقد الإيجار عقدا مؤبدا، وإذا تعذر تحديد المدة أو علقت المدة على مشيئة المستاجر، أو بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الأجرة، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة. 

اقرأ أيضا: لو صاحب البيت اشتغللك وماركبش الأسانسير.. المحكمة بتقولك: ما تدفعش باقي ثمن الشقة

2- تقسيم المدة إلى آجال

حيث تتفق المؤجر والمستاجر على أن مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث أقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لأى من المتعاقدين أن يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء أى مدة بشرط اخطار الطرف الأخر بوثت كاف، ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء أى مدة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات، والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين أو لاحدهما أن يقوم به، يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.

3- التنبيه بالإخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة

إذا كان عقد الإيجار مؤقت وأن المدة ركن فيه، ولكن قد يعتبر عقد الإيجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الإيجار فى العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على أنه: إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويعد عقد الإيجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا، ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد أحالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الإيجار معقودا لمدة غير معينة إذا اتفق الطرفان على مدة دون أن يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان أن يذكر عند نهاية مدة الإيجار إنه معلق على مشيئة المستاجر، أو مشاهرة، أو ما دام المستاجر يدفع الإجرة، أو الى المدة التى يريدها المستاجر، أو المؤجر، أو الذى يدوم بدوام العين المؤجرة.

ففى هذه الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به أو بحياة المستاجر، أو المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط ألا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه.

(3)والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الأجرة فقط، بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة أخرى مساوية لها إذا لم يبدأ أحد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، وفى المساكن والفرق المؤثثه أو أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

شكل التنبيه بالإخلاء

لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر، أو الخطاب أو شفاهة، ومن يد على الحصول التنبيه أن ثبت ذلك، هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى أن يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين.

ثالثا: أثر فسخ المستاجر الاجارة قبل انقضاء المدة

متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر أن يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.

وننوه بأن محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر من هو دفع الأجرة، وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات المتعاقد الاخر، ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه، لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستاجر، وتوجب الفسخ مع التعوبض، أو التعويض عن الفسخ بدون مبرر.