اعرف حقك.. الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي والشروط الواجب توافرها

عادة ما يقع العديد من المواطنين في حالات «النصب» بسبب تسجيل أو كتابة عقد البيع، نتيجة إقدام البائع على كتابة عقد بيع ابتدائي أو نهائي، ما يؤدى إلى وجود ثغرات في عملية البيع ينتج عنها «إبطال العقد».

«صوت الأمة» رصدت في التقرير التالي  الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء، بحسب عمرو إدريس المحامى و الخبير القانوني.

العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى. 

نفرق هنا بين حالتين:

1- إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه - الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى، ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية. 

اقرأ أيضا: هتعمل إيه بعد وضع اليد؟.. الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

2- كون المبيع عقارا- هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق، ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.

نخلص من ذلك إلى أن «العقد الإبتدائى» يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع «غير مخالف للقانون».

5- الثمن.

6- المعاينة النافية للجهالة. 

اقرأ أيضا: كبسولة قانونية..دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المصري

العقد الابتدائى

العقد الابتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافه و ليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير- والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى- لتضفى عليه بعض الشرعية- وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية «خطوت رفع دعوى صحة التوقيع».

فيما يرى البعض أنه لا يحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعية -والعقد الابتدائي إذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه أي التزامات سوي التزامات شخصية، وبعبارة أوضح يمكن القول أن العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير، إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

عقد البيع النهائي

عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي، لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها. 

اقرأ أيضا: اللي ملوش أهل القانون أهله.. هل يجوز للوصي الشرعي بيع عقار مملوك لقاصر؟

على سبيل المثال: 

ليس هناك ما يدعو للقلق طالما الشقة في حيازتك، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى، إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع، و يترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى، وأن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية، ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة.

ويمكن إجمال ما سبق في الآتي:

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين:  

أ-تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.

ثانياَ: هل يحتج بعقد البيع العرفي الذي لم يسجل على ورثة البائع؟

وفقا لـ «إدريس» فإن نص المادة 145 من القانون المدني ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام، وبالفعل يحتج بعقد البيع العرفي على خلف البائع ولورثته الإقرار أو الطعن بالجهالة.

كما يحتج بعقد البيع العرفي في مواجهة ورثة البائع وفى حالة إنكارهم للعقد يجب عليهم في تلك الحالة الطعن على العقد إما بالتزوير أو بالجهالة وفى جميع الحالات يقرر الطب الشرعي صحة توقيع البائع من عدمه وفى حالة صحته يعتمد العقد ويحتج به فى مواجهة الورثة.

اقرأ أيضا: هتِخلي لو عندك بيت.. حكم قضائي بإخراج المستأجر لامتلاكه وحدة عقارية (مستند)

ووفقا للمادة 9 من قانون114 لسنه1946 الشهر العقاري: لا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.   

إلا أنه لعقد البيع العرفي- قبل التسجيل وبمجرد التعاقد - عدة أثار هامة - فيما بين البائع والمشتري - تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي:

الالتزام الأو : التزام البائع بعقد بيع عرفي بما هو ضروري لنقل الملكية.

الالتزام الثاني: عدم إنكار البائع بعقد بيع عرفي ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقده.

الالتزام الثالث: لا يجوز للبائع طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقده.

الالتزام الرابع: التزام ورثة البائع بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض له.

الالتزام الخامس: حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة الحسبية.

وبالتأكيد يحتج بـ«العقد العرفى» لأن التزامات البائع والمشترى تنشأ بمجرد إبرام العقد بينما التسجيل هو إجراء لازم لنقل ملكية الشئ، والاحتجاج به على الكافة من دون عاقديه فالعقد نافذ بينهما ولو لم يسجل تطبيقا لمبدأ نسبيه أثر العقد.

 الاحتجاج على الورثة

يحتج على الورثة كأصل عام ما لم يشترط المتعاقدين عدم انصراف أثره على الورثة، ولأن الأصل في العقود الرضائية ما بم يشترط القانون الشكلية لغير ذلك

كما يحتج به في مواجهة ورثة البائع إلا في بعض الحالات ومنها:

1- عند النص في العقد بأنه لا ينصرف اثر هذا العقد في مواجهة الورثة.

2- إذا كان هذا التصرف في فترة الريبة وطعن الورثة علي هذا العقد.

3 - إذا طعن ورثة البائع بالجهالة والإنكار ثم الطعن بالتزوير. 

اقرأ أيضا: النقض في حكم نزع ملكية: استيلاء الحكومة على العقار جبرا يستوجب التعويض (مستند)

وأن لم يتم إنكاره أو لم يطعن عبيه بالجهالة أو الغبن، فيحتج بعقد البيع العرفي لأنه حجة ولكن يعتبر هذا البيع ابتدائي.

ويعتبر السند العرفي حجة على من وقعه ما لم ينكر ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة عند إطلاعه عليه، ويعتبر سكوته إقراراً بصحة ما نسب إليه.

4- أما الوارث أو الخلف الخاص فلا يطلب منه الإنكار ويكفي أن يقرر بأنه لا يعلم أن الخط أو التوقيع أو الختم أو البصمة هي لمن تلقى عنه الحق مادة (17)

من احتج عليه بسند عرفي وناقش موضوعه، لا يقبل منه بعد ذلك إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة.

وأخيراَ قال «إدريس» لا يحتج به على ورثة إلا إذا كان العقد قد تنفذ على الطبيعة في حياة الورث، وبان يكو ن المتصرف إليه قد دفع كامل الثمن المنصوص عليه بالعقد وأن يكون هذا الثمن جديا لا صوريا وأن يكون وضع يده على العقار المبيع فى حياة المورث.