هتعمل إيه بعد وضع اليد؟..الشروط الواجب توافرها في دعاوي تثبيت الملكية

عادة ما يسعى الأشخاص إلى إثبات الحق في الملكية لمنع الاعتداء عليه خاصة إذا كان ذلك الحق أو العقار أو قطعة الأرض أو غيرها المتنازع عليها متعددة الأطراف سواء مدعين أو مدعى عليهم، وذلك يأتى عن طريق ما يسمى بـ«دعوى تثبيت الملكية».

«صوت الأمة» رصد في التقرير التالي الشروط الواجب توافرها في «دعوى تثبيت الملكية»،بحسب المحامى بالنقض ميشيل إبراهيم حليم، المستشار القانوني لرابطة المستأجرين. 

اقرأ أيضا: كبسولة قانونية..دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المصري

 أولها الشروط العامة المتوافرة في أي دعوى وهى:

1ـ الحق أو المركز القانوني للإدعاء ويتطلب شرطين هما :

(أ) وجود قاعدة قانونية تحمى مصلحة من النوع الذي يتمسك به المدعى.

 (ب) ثبوت وقائع معينة تنطبق عليها هذه القاعدة القانونية. 

2ـ حدوث اعتداء على الحق أو المركز القانوني من شأنه يحرم صاحبه من إتيانه هذا الحق أو المركز القانوني له مما يقتضى تدخل السلطة القضائية لحمايته بتطبيقها القاعدة القانونية والجزاء المترتب عليها.

3ـ الصفة في الدعوى بجانبها الإيجابي «المدعى» والسلبي «المدعى عليه» فبمجرد السعي لإثبات الحق وحدوث الاعتداء عليه تتواجد الصفة لكلا طرفي النزاع وفى هذا المقام ننوه إلى إذا كان الحق المتنازع عليه متعدد الأطراف سواء مدعين أو مدعى عليهم ففي بعض الحالات قد يكون الالتزام بالتضامن، وهذا يأتي بنص خاص في القانون عليه فيكفى تحقيقه لواحد من طرفي الخصومة على سبيل المثال نص المادة 280 من القانوني المدني ويجب التفرقة بين نوعية الدعاوى التي ترفع قد تكون إلزامية فهي يتوقف قبولها ما بين الملزم والملزم له أما الدعاوى المقررة أو المنشئة تتعلق برابطة قانونية واحدة لا يمكن قبولها إلا بين جميع أطرافها وأفرادها. 

اقرأ أيضا: اللي ملوش أهل القانون أهله.. هل يجوز للوصي الشرعي بيع عقار مملوك لقاصر؟

4ـ المصلحة في الدعوى فإذا توافرت الشروط السابقة تأتى المصلحة المقرر حمايتها قانوناً ويشترط فيها أن تكون قائمة مباشرة شخصية تبنى على أسباب مشروعة.

5ـ توافر الأهلية في الشخص القائم بالأعمال الإجرائية المكونة لانعقاد الخصومة.

الشروط الخاصة الواجب توافرها لقبول دعوى تثبيت الملكية:

1ـ أن تكون وقائعها مرتبطة بالواقع الفعلي اليقيني الذي لاشك فيه بمعنى أن يكون الشخص طالب تثبيت ملكيته على شيء يكون تحت يده يباشر عليه سلطاته بصفته مالكاً له ويمكن هذا الشرط بوضع يده عليه وحوزته له بنية التملك بصفة مستمرة دون انقطاع أو توقف أو تنازع. 

اقرأ أيضا: هتِخلي لو عندك بيت.. حكم قضائي بإخراج المستأجر لامتلاكه وحدة عقارية (مستند)

2ـ أن يكون وضع يده يستند على سبب مشروع نص عليه القانون ومنها التقادم الطويل المكسب للملكية بنص المادة 968 من القانون المدني حتى ولو كان أمام شخص بيده مستند قاطع يدل على ملكيته لهذا الشيء طالما توافرت المدة المنصوص عليها في المادة السابقة دون انقطاع ومنها أيضاً التقادم القصير الخماسي بشرط توافر حسن النية للحائز الفعلي مستنداً على سبب قانوني صحيح وهو أن يكون سنده مسجلاً طبقاً للقانون صادر من غير مالك هذا الشيء وتفسيراً لذلك على سبيل المثال أن الشخص الصادر منه التصرف بأن قام بعمل إجراء  قانوني من شأنه جعل الحق المتصرف فيه ملكاً له دون أن يكون صادراً ممن له سند به ثم قام بالتصرف فيه للشخص الذي حازه مدة 5 سنوات استطاع تسجيله.     

3ـ ألا يكون الشيء المراد ثبوت الملكية عليه محظور قانوناً التعامل عليه ممنوع قانوناً باكتساب ملكيته بالتقادم طبقاً لنص المادة 970 من القانون المدني 

وبالنسبة لأحكام محكمة النقض 

أقوال الشهود أمام الخبير لا تكفى للقضاء بثبوت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة

فقضت محكمة النقض في ذلك بأن  :

« من المقرر -  في قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المكسب للملكية واقعة مادية ، العبرة فيها بوضع اليد الفعلي المستوفي عناصره القانونية ، بما مؤداه أنه يجب على الحكم المثبت للتملك بالتقادم أن يعرض لشروط وضع اليد ، فيبين بما فيه الكفاية الوقائع التي تؤدي إلى توافرها بحيث يبين منه أنه تحراها و تحقق من وجودها .

وأنه و لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير عمل الخبير و الأخذ بتقريره محمولاً على أسبابه ، إلا أن المقرر كذلك – في قضاء هذه المحكمة – أن التحقق الذي يصح اتخاذه سنداً أساسياً للحكم هو الذي يجري وفقاً للأحكام التي رسمها القانون لشهادة الشهود في المادة 68 وما بعدها من قانون الإثبات، تلك الأحكام التي تقضي بأن يحصل التحقيق أمام المحكمة ذاتها أو بمعرفة قاضي تندبه لذلك، و توجب أن يحلف الشاهد اليمين،  إلى غير ذلك من الضمانات المختلفة التي تكفل حسن سير التحقيق توصلاً إلى الحقيقة، أما ما يجريه الخبير من سماع شهود – ولو أنه يكون بناء على ترخيص من المحكمة – لا يعد تحقيقاً بالمعنى المقصود، إذ هو إجراء ليس الغرض منه إلا أن يهتدي به الخبير في أداء المهمة، و لا يجوز الاعتماد على أقوال الشهود أمام الخبير إلا باعتبارها مجرد قرينة قضائية لا تصلح وحدها  لإقامة الحكم عليها، و إنما يتعين أن تكون مضافة إلى قرائن أخرى تؤدي في مجموعها إلى النتيجة التي انتهت إليها المحكمة . 

الأوراق تبين أن الحكم المطعون فيه قضى ببراءة ذمة المطعون ضده من المبلغ محل النزاع و ما يستجد من مبالغ استناداً إلى ما انتهى إليه تقرير الخبير المودع في الدعوى من أن المذكور تملك عقار النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لمدة تزيد على خمس عشرة سنة قبل صدور القانون رقم 147 لسنة 1957 ، على مجرد أقوال شاهديه أمام الخبير و المعاينة التي أجراها، و هو ما لا يكفي للتحقق من توافر سائر الشرائط القانونية لوضع اليد المكسب لهذه الملكية، و دون أن يعرض الحكم لتلك الشرائط و يبين بما فيه الكفاية الوقائع المؤدية إلى توافرها،  الأمر الذي يعيبه بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن  ».

( الطعن رقم 5272 لسنة 67 ق – جلسة 10/4/2010  )  

اقرأ أيضا: لو مأجر شقة خد بالك.. من حق المؤجر إنهاء العقد ولو كانت مدته 59 سنة

رفع دعوى اثبات الملكية مرة أخرى

جواز رفع دعوى ثبوت الملكية مرة أخرى إذا اختلف السبب فقد قضت محكمة النقض بالآتي :

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب إكتسابها، مما مؤداه أنه إذا رفعت الدعوى بطلب تثبيت الملكية إستناداً إلى العقد وقضى برفضها، فإن ذلك لا يحول دون إعادة رفعها استناداً لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ولا يحوز الحكم الصادر في الدعوى الأولى قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة لتغير السبب في الدعويين.

وإذ كان الثابت في الأوراق – وحصله الحكم المطعون فيه – أن النزاع في الدعوى رقم ...... لسنة ....... مدني طنطا الابتدائية كان يدور حول طلب تثبيت ملكية الطاعنة للأرض موضوع النزاع على سند من العقد المسجل رقم ...... لسنة ...... شهر عقاري طنطا.

وقد اقتصر الحكم الصادر فيها على بحث هذه المسألة وفصل فيها بالرفض، ولم يفصل في منطوقه أو أسبابه المرتبطة بهذا المنطوق في مسألة ملكية الطاعنة لتلك الأرض بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية والتي يدور حولها النزاع في الدعوى الحالية.

وبالتالي فأن السبب في الدعوى الأولى وهو العقد يكون مغايراً للسبب في الدعوى الحالية وهو وضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية ومن ثم لا يكون للحكم الصادر في الدعوى الأولى حجية الأمر المقضي في الدعوى الحالية.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وخلص إلى أن حجية الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم ...... لسنة ...... مدني طنطا الابتدائية قد حسمت النزاع بين الطاعنة والمطعون ضدهن بشأن ملكية الأرض موضوع النزاع بما يحول دون تنازعهم حول هذه المسألة في الدعوى الحالية ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعنة وطردها من تلك الأرض وإلزامها بالتسليم دون أن يبحث شروط تملكها لها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه مشوباً بقصور يبطله.

(الطعن رقم 4976 لسنة 73 ق – جلسة 14/12/2004) 

إجراءات نقل الملكية

الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بتسجيل الشقة، حيث يقدم طلب للشهر العقاري بتسجيل الشقة مستوفىًا مستندات، وإجراءات التسجيل والمتمثلة فى تقديم طلب شهر لمأمورية الشهر العقاري التابعة للعنوان الكائنة به الشقة، بعد ذلك يتولى الشهر العقاري إرسال الطلب إلى مكتب المساحة التابع له، ثم يقوم مقدم الطلب بمتابعة ما تم إرساله لمكتب المساحة ومعرفة ميعاد الذى يحدده المكتب لمعاينة الشقة محل التعامل، وسداد رسم المعاينة وإرفاق الإيصال الدال على ذلك بملف الطلب، وبعد تمام المعاينة يستخرج لتلك الشقة كشف رسمي بالحدود والمعالم الخاصة بالشقة محل التعامل، ويتم إرساله مرفقا بملف الطلب لمأمورية الشهر العقاري.

وبعد استخراج كشف التحديد يتم مراجعة البيانات والمستندات في الشهر العقاري وعند التأكد من صحتها يتم التصديق على كشف التحديد بخاتم مقبول للشهر، وتسليم مقدم الطلب إخطار بقبوله.

بعدها يتم تحرير عقد البيع الإبتدائى، وكشف التحديد على العقد الأزرق المخصص لذلك، ليصبح الطلب بعدها فى مرحلة المشروع، ويقدم للشهر العقارى لمراجعة المشروع، والمستندات، وعند التأكد من صحتها يتم التصديق على المشروع بخاتم صالح للشهر.  

اقرأ أيضا: النقض في حكم نزع ملكية: استيلاء الحكومة على العقار جبرا يستوجب التعويض (مستند)

بعدها يتم سداد أمانة الشهر بواقع 4.5 % من قيمة العقد الإبتدائى، ويأخذ المشروع رقم أسبقية ، وينتقل للمراجعة الفنية ، ثم المراجعة المالية ، إلى أن يتم شهر عقد البيع وإصدار رقم العقد المشهر، حينئذ يصبح هذا العقد المشهر ناقل للملكية.