كبسولة قانونية.. كل ما تريد معرفته عن البيع بالجدك فى القانون

 العديد من المصطلحات القانونية التي تغيب عن المواطنين وبمجرد سماعها يظن البعض أنها عبارات ومصطلحات جديدة لم تكن موجودة من قبل مثل «التفريد» و «الإعسار»، كذا هناك فى القانون ما يطلق عليه بالبيع بـ«الجدك» أو «الكدك» في القانون المدني وفي قانون إيجار الأماكن.

«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى كل ما يخص البيع بالجدك ـ البيع بـ«الجدك» في القانون المدني وفي قانون إيجار الأماكن ـ الفرق بين البيع بـ«الجدك» و الإيجار من الباطن و إدخال المستأجر لشريك-حسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد-.

المقصود بالجدك لغةً:

الجدك أو الكدك لغةً هي الرفوف المركبة في الحانوت ، والجدك أو الكدك لفظ فارسي ليس له مقابل لفظ محدد في أصل اللغة العربية ، وإنما عرفة فقهاء اللغة والشريعة بأنه الأعيان - المنقولات - المملوكة للمستأجر والمتصلة بالحانوت على وجهة القرار .

والمستفاد من التعريف اللغوي للجدك أو الكدك:

1ـ أن الجدك أو الكدك عبارة عن منقولات موجودة بالحانوت ومتصلة به.

2ـ أن مالك الجدك - المنقولات - مستأجر للمحل الموجودة به هذه المنقولات .

3ـ أن هذه المنقولات ليست ملكاً للمالك للمؤجر.

4ـ أن هذه المنقولات لازمة لمباشرة التجارة أو الصناعة حسب نوع النشاط الذي يباشره المستأجر.

«بيع الجدك يعني أن هناك مستأجر بيمارس نشاط تجاري وله أسم تجاري وأكيد الآن الدليل عليه حاليا وجود بطاقة تجارية وسجل وتجاري وعملاء لكن لسبب ما المستأجر بيقرر انه يصفي نشاطه لكن المشرع حرصا منه على الصالح العام في استمرار النشاط التجاري أعطى فرصة للمستأجر انه يستفيد من الإيجار بأنه يبيع العين بالجدك ازاي».

بطريقة بسيطة هو هيبيع النشاط بالمستلزمات المملوكة له لشخص أخر في مقابل أن مالك العين هيحصل على 50% من قيمة العقد

مثال توضيحي

«محمد قام بتأجير محل تجاري لحسين لغرض فتحه سوبر ماركت وعليه حسين قام بتجهيز السوبر ماركت من ارفف واستندات وثلاجات وبدأ النشاط بالفعل واصبح المكان معروف وله عملاء لكن لسبب ما حسين قرر انه يترك النشاط فقام ببيع العين المؤجرة لكمال بما فيها من ارفف واستندات وبضاعة وثلاجات ده مثال باختصار شديد لمعنى البيع بالجدك».

البيع بالجدك في القانون

البيع بالجدك تم تنظيمه من خلال المادة 594 من القانون المدني وكذلك المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.

البيع بالجدك في القانون المدني

تنص المادة 594 من القانون المدني على أن:

أ- منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس.

ب- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق".

والمستفاد من هذه المادة:

1- أن المشرع أجاز للمستأجر - وهو صاحب الجدك أو المنقولات الموجودة بالمحل أو المصنع - بيع المصنع او المتجر وفق نظام محدد هو نظام البيع بالجدك

2- أنه يشترط لصحة بيع الجدك أن يكون المستأجر تاجراً وأن تكون العين المؤجرة مخصصة لنشاطه التجاري، وأن يكون المستأجر مالكاً للمنقولات الموجودة بالمتجر، أو يكون هو الذي أنشأ المصنع من ماله الخاص.

3- أن تقوم لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المصنع أو المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار.

4- أن المشرع أجاز - بشروط - للمحكمة متي رفعت أمامها دعوى صحة ونفاذ عقد بيع المحل أو المصنع بنظام الجدك أن تقضي بصحة ونفاذه فى مواجهة مؤجر المحل أو المصنع.

وأضاف «أحمد» فى تصريح لـ«صوت الأمة» أنه فى سبيل فهم الغاية والحكمة من نص المادة 594 فقرة 2 من القانون المدني والتي أجازت للمستأجر بيع المحل أو المصنع، وأجازت للمحكمة القضاء بصحة العقد بنفاذه، فإنه ثمة اعتبارات هامة تبرر هذا المسلك، وبالأدق توضح الحكمة والعلة من نظام الجدك بصفة عامة، وهي تسهيل البيع الاضطراري للمحل التجاري أو المصنع حيث قدر المشرع أن هناك حاجة ماسة ومصلحة عامة تعود على المجتمع تقتضي استقرار التجارة والصناعة.

لذلك قرر أنه في حالة وجود ضرورة استثنائية تضطر التاجر أو الصانع لتصفية تجارته أو مصنعه فإنه وللصالح العام يعطيه مكنة بيع المحل أو المصنع ضماناً لاستمرار النشاط الاقتصادي، والتنمية المستدامة للمجتمع.

البيع بالجدك في قانون إيجار الأماكن

وتنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 "الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" على أنه: "

أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات آلتي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين.

ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.

ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".

على الرغم من أن قانون إيجار الأماكن يعد من القوانين الاستثنائية إلا أنه وضع تنظيماً خاصاً لبيع الجدك حيث تنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 بإصدار قانون إيجار الأماكن:

يحق لمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول علي 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين .

وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار إليها .

ومفاد أحكام هذا النص:

أن المشرع بعد أن وضع قيودا في قانون إيجار الأماكن على عقود الإيجار مثل تحديد الأجرة وامتداد المدة، والامتداد القانوني لعقد الإيجار، وتقديراً من المشرع لضرورة استمرار النشاط التجاري والصناعي في ظل القواعد الاستثنائية التي فرضها قانون إيجار الأماكن خاصة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى فقد نظم بيع الجدك بقواعد خاصة تقتضي أولاً: توافر ذات الشروط السالف ذكرها في ظل القانون المدني. ثانياً: إضافة بعض القواعد التي تتماشى مع الطبيعة الاستثنائية لقانون إيجار الأماكن بقصد إيجاد نوع من التوازن في العلاقة بين المستأجر والمؤجر.

وأن المشرع أعطى لمالك العقار في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة المؤجرة الحق في أن يطالب المشترى الذي انتقل إليه حق الإجازة بمقتضى هذا التصرف وحده بنسبة من الثمن كما أعطاه أولوية في استرداد العين المؤجرة.

شروط البيع بالجدك

1- توافر حالة من الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى. (المادة 594/2 مدني)

2- توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف (المادة 594/2 مدني)

3- حصول المالك على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين (المادة 594/2 مدني)

4- يجب على المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض (المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981)

5- انتفاء الضرر في حق المؤجر (المادة 594/2 مدني)

6- يكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان

7- بانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ50% المشار إليها .

8- ملكية المستأجر للجدك (وهذا شرط قضائي اشترطته محكمة النقض، وهو يتكون من شقين..

الأول: أن يكون المتصرف مستأجرا للعين وليس مالكاً لها؛

والثاني: أن يكون مستأجر العين مالكاً للجدك).

باختصار شديد مستأجرد لمحل بيمارس نشاط معين وله اسم تجاري والمحل فيه منقولات لازمة لمباشرة النشاط التجاري الذي يباشره المستأجر

شروط البيع بالجدك من خلال احكام النقض

الشرط الأول - وجوب وقوع البيع على متجر أو مصنع:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ولما كان الثابت أن عين التداعي مستغلة كمخزن، مما يعنى عدم انطباق هذا الشرط حيث أن قضاء النقض قد استقر على أن: "المكان الذي يخزن فيه التاجر بضائعه لا يعتبر محلاً تجارياً، لافتقاده للعنصر المعنوي الرئيسي في المحل التجاري وهو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، وبالتالي فلا يجوز بيع تلك المخازن بالجدك" (الطعن رقم 453 لسنة 48 قضائية - جلسة 23/3/1983 - السنة 34 - القاعدة رقم 154 - ص 727).

الشرط الثاني - وجوب توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ولما كانت أوراق الدعوى قد خلت تماماً مما يفيد بتوافر حالة الضرورة الملجئة للبيع، كما لم يقم المدعى عليه بإثبات شئ من ذلك. مما مفاده عدم تحقق هذا الشرط على الوجه المتطلب قانوناً.

الشرط الثالث - وجوب تقديم التأمينات الكافية لحماية حقوق المؤجر:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ومادام المدعى لم يقم بتقديم أية تأمينات على الإطلاق سواء أكانت كافية أو غير كافية لحماية حقوق المؤجر "الهيئة" فان هذا الشرط يكون غير متحقق بدوره. ومن المقرر في قضاء النقض أنه: "... ومن ضمن هذه الشرائط أن يقدم المشترى تأميناً كافياً للمؤجر للوفاء بالتزاماته كمستأجر سيخلف المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، ويستوي أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية، ويتعين في هذا الضمان أن يكون إضافيا لا يدخل في حسابه البضائع الموجودة بالمتجر أو المصنوعات التي ينتجها المصنع لأنها معده للبيع ولا يستطيع المؤجر حبسها أو استعمال حق امتياز المؤجر عليها، وتقدير كفاية الضمان أو عدم كفايته أمر متروك لقاضى الموضوع دون معقب عليه طالما كان استخلاصه سائغاً" (نقض مدني في 30 مايو سنة 1979 - مجموعة أحكام النقض - السنة 30 - رقم 272 - ص 473).

الشرط الرابع - وجوب مزاولة نفس النشاط السابق:

وعدم تغيير النشاط شرط تطلبته محكمة النقض حيث أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن: "الحكمة من الاستثناء الوارد بالمادة 594/2 مدني هي رغبة المشرع في الحفاظ على الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله، وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر" (الطعن رقم 578 لسنة 47 قضائية - جلسة 15/3/1982).

الشرط الخامس - ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث أوجب المشرع على المستأجر قبل أن يبرم اتفاقه مع الغير أن يعلن المالك بعزمه على بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن عقد الإيجار لقاء ثمن محدد يذكره في الإنذار الموجه إلى المالك..

فإذا ابرم عقد بيع الجدك دون أن يتم الإنذار سالف الذكر فإن أحد شروط صحة بيع الجدك يكون قد انتفى ويقع البيع غير نافذ في مواجهة المالك ولا يؤدى إلى انتقال الحق في الإجارة للمشترى أو حلوله محل البائع في عقد الإيجار، ولا يجوز للمحكمة أن تجيز بيع الجدك ما لم يكن مرفقاً بالمستندات أصل الإنذار الموجه إلى المالك ومضى مدة شهر من تاريخ إعلان المالك بالإنذار دون أن يبدى موافقته على البيع أو رغبته في أخذ العين بالثمن المعروض.

الفرق بين البيع بالجدك و الايجار من الباطن و ادخال المستأجر لشريك

الايجار من الباطن

اكيد كلنا عارفين أحكام الإيجار من الباطن عشان كده مش هنتكلم عليها لكن هنحاول نقول الفرق بينه وبين البيع بالجدك

البيع بالجدك بيتخلى فيه المستأجر الاصلي عن العين مقابل مبلغ من المال يدفع في مجلس العقد يكون للمالك 50% منه

ويتم فيه تحول الايجار الى المشترى بالجدك

بعكس الايجار من الباطن الذي يتحول في المستأجر لمؤجر والمالك لايحصل على شيء ويتم بدون موافقة المالك

حق المستأجر في إدخال شريك معه في استغلال المحل التجاري:

أي نشاط تجاري من الوارد ان يقوم صاحبه بإدخال شريك أو اكتر معه في النشاط لكن ما موقفهم من عقد الإيجار هل يجوز للمؤجر الاعتراض ؟

محكمة النقض أقرت حق المستأجر في إدخال شريك في نشاطه الذي يباضره في العين المؤجرة

لكن مع مراعاة إن يتعين لإعمال هذا الحق، حق الشريك في إدخال شريك معه في مباشرة النشاط الذي يباشره في العين المؤجرة، ما يلي:

1- ألا يكون عقد الشركة "صورياً" يخفي ورائه تنازل أو تأجير العين من الباطن، والمالك المؤجر يعد من الغير بالنسبة لذلك العقد، فيجوز له إثبات الصورية بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة وقرائن الأحوال.

2- ألا يتخارج المستأجر الأصلي من تلك العين (بعد الحكم بعدم دستورية امتداد عقد الإيجار إلى الشريك).

3- ألا يدخل المستأجر الأصلي بحصة عينية في تلك الشركة (حيث تكون العين المؤجرة هي حصته ونصيبه في تلك الشركة).

4- ألا ينص في عقد الشركة أنه عند انتهاء الشركة أو تصفيتها لأي سبب تؤول العين المؤجرة إلى الشريك الآخر (وليس إلى المستأجر الأصلي).

والفرق بين قيام المستأجر بإدخال شريك معه في النشاط التجاري وبين البيع بالجدك ان الاول المستأجر بيظل ينتفع بالعين وملتزم بعقد الايجار مباشرة النشاط التجاري من خلال العين المؤجرة

بعكس البيع بالجدك الذي يقوم المستأجر بالتخلي عن النشاط التجاري بما في ذلك العين المؤجرة وماتحتويه على مستلزمات مباشرة النشاط لصالح المشترى بالجدك.