حسين صبور رئيس شركة الأهلى للتنمية العمرانية لـ«صوت الأمة»: بدأت حياتى ببناء مقبرة لمسيحى بـ 150 جنيها.. وعملى فى ليبيا أوصلنى إلى ما أنا فيه الآن لما حققته من سمعة مع الأجانب

حدثنا عن بدايتك وكيف أصبحت أكبر استشارى فى مصر؟

تخرجت فى كلية الهندسة، وكنت أنتمى لأسرة فوق المتوسطة، وتوفى والدى عندما كنت طالبا فى كلية الهندسة، وبعد التخرج عام 1957، أنشأت مكتبا مع اثنين من الأصدقاء، ولم يدخل أي «زبون» للمكتب لمدة 6 شهور، وأول زبون دخل المكتب كان اسمه «ولسون أمين» وأتذكر هذا الاسم إلى الآن لبناء مقبرة لوالده بمبلغ 150 جنيها، وبعدها بدأت الأعمال الصغيرة لبناء عمارات.

 

وبعد أن أصدر جمال عبدالناصر قوانين تساهم فى تدخل الدولة فى تحديد القيمة الإيجارية، أحجم الناس عن البناء، وانتقلت إلى تخصص آخر من مهندس عمارات إلى مهندس مصانع، وذلك بعد اهتمام عبدالناصر بالصناعة، وخلال هذه الفترة شركائى تركوا مصر، وتحملت المسئولية وحدى، وبعد النكسة توقف البناء تماما، وكان وقتها عندى مسئولية تجاه الموظفين ورواتب لا بد من توفيرها، وفى عام 1968 جاءت لى فرصة فى ليبيا، ووقتها لم تكن بحاجة لمساكن ولا صناعة ولكن كانت بحاجة إلى بنية تحتية وإنشاء مرافق، واتجهت إلى تخصص آخر وهو تصميم المرافق، وتعلمت فى ليبيا عمل المرافق كالمجارى والطرق والكهرباء، وكل الأعمال كنت أقوم بتصميمها فى مكتب القاهرة حتى لا أغلق مكتب القاهرة وفى نفس الوقت أحافظ على الموظفين، وأستطيع أن أوفر لهم الرواتب، على أن يتم تنفيذها فى ليبيا.

 

 

بعد حرب أكتوبر 1973، فوزنا بأكبر عمليتين فى مصر وتعد من أكبر الأعمال التى حصلت عليها، وكانت العملية الأولى تخطيط مداخل القاهرة وكان وقتها وزير الإسكان عثمان أحمد عثمان بفكره الذكى رأى أن مصر مؤهلة لعمل استثمارات عربية وأوروبية، ولا بد من تخطيط مدن جديدة للصناعة كالعاشر من رمضان، بجانب توسيع الطرق الرئيسية، طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوى، والصعيد والسويس، حتى تكون مؤهلة لزيادة حركة التجارة مستقبلا، وكانت عن طريق مسابقة الدولة قامت بطرحها وفزت بها.

 

العملية الثانية، مستشار لشركة المقاولات الإنجليزية التى قامت ببناء نفق «أحمد حمدى»، وكانت هذه الفترة من أهم الفترات فى حياتى، وفترة رخاء بالنسبة لى، ويرجع إلى عملى فى ليبيا، رغم أننى لم أحقق مكاسب مالية فى ليبيا، ولكن كسبت الاسم واتعرفت فى ليبيا لأن كل تعاملى كان مع الأجانب، وهذه السمعة جعلت شركة المقاولات الإنجليزية تعرفنى، وتتعاقد معى فى مصر، وبعدها قمت ببناء فندق سميراميس وكان مشاركة بين الدولتين السعودية والمصرية، ثم إنشاء مصنع الدبابات وكان أكبر مصنع للدبابات فى مصر، ثم نفذت مجارى القاهرة.

 

 وتوسعت أعمالى بشكل كبير بسبب «السمعة» التى حصلت عليها من ليبيا، بجانب تخطيط وإنشاء مرافق مشروع «سهل حشيش»، وتخطيط مشروع «سوما باى»، وقمت بتصميم وتنفيذ معظم مشروعات مصر.

 

وعند تنفيذ مشروع مجارى القاهرة، حدثت مشكلة مع وزير الإسكان وقتها فى أواخر الثمانينيات، لعدم التزامه ببنود العقد، ورغم ذلك قمت بتنفيذ المجارى خشية تعرضى لمشكلة أننى تسببت فى تعطيل المرافق، وتوقفت الدولة عن سداد التزاماتها وقتها، وكان رئيس الوزراء غير راضٍ عما يفعله وزير الإسكان معى، وبعد خروج الوزير من الوزارة جاء  «محمد سليمان» وقام بحل المشكلة، وحصلت على حقوقى وقتها بعدها بأسبوع.

 

السوق العقارية

 

رؤيتك للوضع العقارى بعد رفع سعر الفائدة والطاقة؟

بعد تغيير سعر الجنيه تغيرت اقتصاديات العقار نتيجة لارتفاع التمويل مما أدى إلى زيادة التكلفة من 25 ٪ إلى 35 ٪، وارتفاع الفائدة تعتبر جزءا من التمويل وتؤدى إلى إحجام المشترين عن القروض العقارية، وهو أمر لا يؤدى إلى تخوفنا كعقاريين، لأن العدد السكانى، لزيادته كل سنة نحو 2.5 مليون نسمة، بحيث يصل التعداد السكانى لأكثر من 90 مليونا، والحكومة قامت بحل مشكلات محدودى الدخل، وخفضت الفوائد على القروض لتصل إلى 5 ٪، ومن المتوقع تطبيقها على الوحدة السكنية التى تصل إلى مليون جنيه بفائدة منخفضة، بجانب دخول الحكومة فى إنشاء الإسكان الاجتماعى.

 

وعلى المطورين العقاريين أن يتجهوا إلى الوحدات ذات المساحات الأقل والفيلات الصغيرة، وذلك بعد ارتفاع التكلفة، نظرا لأن الطلب على هذه النوعية من وحدات الإسكان المتميز ذات المساحات الكبيرة والفيلات الكبيرة، سيكون ضعيفا، والمستثمر العقارى والشركات العقارية والمطورون العقاريون مَن يفهم صنعته مش «هيتعب» وعليهم مخاطبة المصريين فى الخارج فى الدول العربية والأجنبية، لسد الفجوة التى تم حدوثها من قلة الطلب على الوحدات والفيلات ذات المساحات الكبيرة.

 

وما المطلوب من الشركات العقارية لجذب هؤلاء المشترين فى الخارج؟

المطلوب من الشركات الكبيرة والجادة أن تجتمع مع بعضها والاتفاق مع بنك مصرى لعمل معرض فى الخارج تحت مظلته، وهذا سيؤدى إلى استفادة لجميع الأطراف، خاصة أن البنك ستدخل له موارد من العملة الأجنبية نتيجة تحويل الأموال لشراء وحدات.

 

من المتوقع تراجع سعر الدولار خلال نهاية العام وما تأثير ذلك على العقار؟

من المؤكد سيتراجع سعر الوحدات، وهذا سيؤدى إلى انخفاض سعر مواد البناء مما سيكون له انعكاس على أسعار التكلفة وبالتالى ستتراجع أسعار العقارات.

 

ما دور البنوك فى تمويل المشروعات العقارية وهل تقوم بتمويلها؟

البنوك تمول الشركات الجادة ذات السمعة الجيدة وذات الموقف المالى القوى والمشروعات الكبيرة، ومن يقوم بتنفيذ مشروعات كبيرة، البنوك تقوم بتمويله والشركات الكبرى تمولها البنوك بنسب كبيرة، والبنوك جادة فى تمويل المشروعات العقارية الجادة.

 

ماذا عن قانون التعويضات للمقاولين؟

سيؤدى إلى تعويض بعض الخسائر للمقاولين، وبسبب تضررهم اتجهت الحكومة لإنقاذهم ولإنقاذ مشروعاتها بدلا من خروج المقاولين المصريين فتلجأ إلى المقاولين الأجانب، وسيتم تعويضهم خلال 31 ديسمبر وما بعد ذلك، ولكن القانون لا يعوض المقاول عن الارتفاعات الناتجة من رفع أسعار الطاقة والكهرباء والتى أدت إلى زياد الأسعار، وعلى المقاولين أن يطالبوا الحكومة بالخسائر التى لحقت بهم ويقدموا أوراقهم مضبوطة لصرف التعويضات.

 

 ما حجم المشروعات؟

نمتلك 3 مشروعات سكنية فى «مدينة المستقبل» بالشروق تم الانتهاء من مساحة 300 فدان، وتم البدء فى مشروعين، والثالث يتم إصدار التراخيص الخاصة بالبناء، وسيتم الانتهاء منه خلال 3 سنوات، وعن ارتفاع الأسعار أثرت على التكلفة فعند بدء التنفيذ وفتح البيع، تم بيع المتر بـ 4 آلاف جنيه، واليوم وصل سعر المتر 10 آلاف جنيه نتيجة للتغيرات التى حدثت فى التكلفة، وفى الساحل نمتلك مشروع أمواج على أربع مراحل، وتم الانتهاء من تنفيذ المرحلتين الأولى والثانية وتم البيع نهائيا، وعن المرحلة الثالثة تم انتهاء مشكلة التراخيص والتى استمرت 6 سنوات مع الدولة لعدم منحها التراخيص الخاصة بالبناء ما أدى إلى ظلم من حاجزى المرحلة الثالثة والذين ظلمتهم الدولة، وقد قامت الشركة بتنفيذ المشروع بأقصى سرعة، وتم تسليمه الصيف الحالى، والمرحلة الرابعة سيتم الانتهاء منها نهاية 2019، بالإضافة إلى مشروع آخر وتم الاستعانة بمصصم أوروبى عالمى، لأن رؤيتنا أن يكون المشروع متميزا على أحدث التصميمات العالمية ومن المتوقع إصدار التراخيص خلال أيام على مساحة 300 فدان، وندرس العديد من المشروعات.

هل ستتجه إلى العاصمة الإدارية الجديدة؟

فى الوقت الحالى لا، وتوافر الفرصة المناسبة فى أى مكان هى أساس تواجدنا، فعند وجود فرصة فى أى مكان نتجه إليها إذا وجدنا فرصة فى العاصمة سيتم الاستثمار فيها، ولكن لا توجد فرصة مناسبة فى الوقت الحالى، ونقوم حاليا بالتصميم والإشراف على مشروع لأحد المستثمرين فى العاصمة الإدارية الجديدة. 

 

هل توجد هناك فرصة لشراكة مع الحكومة؟

اتظلمت من الحكومة فى أوقات سابقة فى أواخر الثمانينيات فى تنفيذ عقود مشروع مجارى القاهرة، ورفعت قضايا وكسبتها وحصلت على حقوقى كلها،  فأسير  على المثل الذى يقول «اللى اتلسع من الشوربة ينفخ فى الزبادى»، الخبرة كانت سيئة ولم تنفذها عقود موقعة معها وكانت ظالمة، ووقفت أمام الحكومة وكان وزراء أصحاب لى ونصحونى أن «أطاطى» وخاصة الدكتور على السلمى وسلطان أبو على، نصحونى أن أعدى المشكلة، وأن «أفوت» وهذه المشكلة استمرت 5 سنوات وأثرت على نفسيتى ومزاجى وكانت المشكلة مع وزارة الإسكان، ولكن لم تؤثر على أعمالى، فقد تحولت للعمل مع وزارات أخرى كالكهرباء وعوضت تعبى مع الوزارة فى أعمال أخرى، ونفذت مشروعات فى الخارج، وهذا ليس معناه أن الوزارة سيئة بل على العكس الوزير الحالى من الوزراء الأكفاء، وأشرف حاليا على تنفيذ مدينة الإسماعيلية الجديدة.