هل يُنهي قانون الشهر العقاري مشاكل الإجراءات الروتينية؟

اتساقا مع اتجاه الدولة في التيسير على المواطنين وتماشيا مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030 والتحول الرقمي ورغبة من القيادة السياسية في حماية المواطنين وتعظيم الاستفادة منها، جاءت تعديلات قانون الشهر العقاري لإعادة التوازن مع متغيرات الواقع مما يؤدي إلى إقبال المواطنين على تسجيل ملكياتهم العقارية وفي حصر الثروة العقارية والمحافظة عليها.

 

واختصر قانون الشهر العقاري الجديد البيانات والمستندات المطلوبة للتسجيل حيث تتضمن الأوراق المطلوبة البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها، خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات.

 

كما تتضمن الأوراق السند القانوني لطلب التسجيل وإقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل.

 

وسمحت اللائحة التنفيذية لتعديلات قانون الشهر العقارى والتوثيق التى اعدتها وزارة العدل تحت إشراف المستشار عمر مروان، إمكانية تقديم طلب تسجيل العقارات والشقق فى الشهر العقارى، إلكترونيا بدلا من التوجه الى مأمورية الشهر العقارى حيث يجوز للمأمورية أن تتلقى الطلب إلكترونيًا على النحو التالي:

 

1- يسجل مقدم الطلب البيانات والمستندات المرفقة بطلبه المبينة على النموذج المعد لذلك بالتطبيق الإلكتروني، على أن يتقدم بأصولها قبل التوثيق أو التصديق حسب الأحوال، ولن يتم استكمال الإجراءات في حالة عدم تسجيل كافة البيانات المطلوبة.

 

2- يُقر مقدم الطلب بصحة جميع البيانات والمستندات المقدمة منه، وموافقته على جميع الشروط والأحكام الخاصة بالموقع الإلكتروني.

 

3- بعد حفظ البيانات والمستندات المشار إليها يُظهر التطبيق رسالة للطالب بما يفيد رقم ورود طلبه، وساعته، وتاريخه.

 

4- فور انتهاء الطالب من الحفظ يُرسل الطلب ومرفقاته للموظف المختص بالمأمورية، ليقوم بفحصه وإخطار الطالب على النحو المبين بالفقرتين الثانية والثالثة من المادة 7 مكررًا .

 

5- متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على النحو المبين بالفقرة الرابعة من المادة 7 مكررًا.

 

وكان المستشار عمر مروان أكد إن التسهيلات وضعها في القانون رقم 9 لسنة 2022 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 144 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، تمكنت من حل مشكلة عزوف المواطنين عن التسجيل، وقضت على الإجراءات الروتينية المعقدة بحيث حدد السقف الزمنى للبت فى طلب التسجيل خلال 30 يوما و7 ايام للاعتراض.

 

واضاف وزير العدل، أنه في الماضى كانت دائرة التسجيل تدور حول نسبة ما بين 5 : 7% ، وان هناك أكثر من 90 % عازفون عن التسجيل وكان من أبرز الطلبات في ذلك "تسلسل الملكية"  وهو غير متوفر لأكثر من 90 % لدى المواطنين أصحاب الوحدات والأراضي نظرا لكون العقود إبتدائية، وهذا ما تم مراعاته فى تعديلات القانون.

 

وأشار وزير العدل إلى أنه تم فصل ضريبة التصرف العقارى عن التسجيل، والتى كانت تحجب الكثير من المواطنين عن إجراءات التسجيل.

 

وأوضح المستشار عمر مروان إلى أن ضريبة التصرفات العقارية كان يتحملها المشتري فى حال عدم دفع البائع وهي في الأساس ضريبة على البائع أن يتحملها، ولكن التعديلات الجديدة فى القانون تغاضت  عنها من قبل المشترى ، وليس مطالب بها  مؤكداً أن السقف الزمنى طوال مدة التسجيل لا تستغرق 37 يوماً.

 

وكان الرئيس عبدالفتاح السيسي، قد صدق على القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي يتعلق بآليات تسجيل العقارات والشقق السكنية، وذلك 9 مارس الجاري بعد أن وافق عليه مجلس النواب والذى يهدف إلى إنهاء أزمة التسجيل العقاري وعزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وتحقيق الحماية القانونية للملكية العقارية.

وقد أعلن المستشار عمر مروان وزير العدل، عن الانتهاء من إعداد اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقارى الجديد والذى يستهدف تبسيط إجراءات تسجيل العقارات والشقق. حصل اليوم السابع على النص الكامل للائحة التنفيذية لتعديلات قانون الشهر العقارى والتوثيق، التى اعدتها وزارة العدل تحت إشراف المستشار عمر مروان وزير العدل والتى تتضمن كافة الإجراءات والأوراف والمستندات والرسوم المطلوبة لتسجيل الشقق والعقارات فى مصر وفقا لتعديلات الأخيرة التى صدق عليها الرئيس عبد الفتاح السيسى رئيس الجمهورية.

وجاء نص اللائحة التنفيذية لتعديلات قانون الشهر العقارى والتوثيق كالتالى:

قـرار

وزير العدل رقم (          ) لسنة 2022

بتعديل بعض أحكام المرسوم باللائحة التنفيذية لقانون

تنظيم الشهر العقاري الصادر في 14 أغسطس 1946

وزير العدل

بعد الاطلاع على الدستور؛

وعلى القانون المدني؛

وعلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري ؛

وعلى القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق؛

وعلى القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر؛

وعلى القانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها ؛

وعلى المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري بتاريخ 14/8/1946؛

وعلى المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون التوثيق بتاريخ 3/11/1947؛

قُـرر

(المادة الأولى)

تُستبدل بنصوص المواد أرقام ( 2، 6، 7 ، 10 فقرة أولى ، 11، 13، 14 مكررًا، 16، 19، 33) من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري المواد الآتية:ـ  

المادة 2:

يرأس كل مكتب من مكاتب الشهر العقاري أمين يعاونه أمين مساعد أو أكثر، وعددٌ كافٍ من الموظفين، ويحل أقدم الأمناء المساعدين محل الأمين عند غيابه.

المادة 6:

تعاون المأموريات في تحديد بيانات العقارات أيٌّ من الجهات الرسمية المختصة، ذات الصلة بالأعمال المساحية، أو أي مكاتب مساحية أخرى تكون أعمالها مُعتمدة من إحدى الجهات الرسمية، وفق المعايير الموضوعية اللازمة لذلك، ويُصدِر وزير العدل قرارًا بتحديد تلك المعايير، والجهات المختصة بإصدار بيان الرفع المساحي، والإجراءات اللازمة في هذا الشأن، وتكون البيانات التي تقدمها هذه الجهات ورقية أو رقمية حسب الأحوال.

المادة 7:

تتلقى المأمورية المختصة طلب شهر المحررات من أصل وصورتين؛ مرفقًا به المستندات المنصوص عليها بموجب القوانين والقرارات ذات الصلة، ويجب أن يشتمل الطلب على بيانات أصحاب الشأن، وموضوع الطلب، والبيانات المساحية للعقار أو جزء منه بحسب الحال، والحقوق العينية التبعية المقررة عليه إن وجدت، وذلك على النحو المبين تفصيلاً بالنماذج التي يصدر بها قرارٌ من وزير العدل.

المادة 10- فقرة أولى:

تُعَد بكل مأمورية مجموعة من الخرائط الرقمية أو الورقية المُحدثة الخاصة بكل ناحية أو مدينة داخلة في دائرة اختصاصها، يتم إتاحتها بالتنسيق مع إحدى الجهات المتخصصة، التي يصدر بتسميتها قرارٌ من وزير العدل، ويجوز أن تكون هذه الخرائط ورقية بمقياس رسم (2500:1)، أو رقمية بإحداثيات النظام العالمي (دبليو.جي.أس/84) وذلك بحسب الأحوال، وفي الحالة الأخيرة تتاح هذه الخرائط من خلال الربط الإلكتروني بالجهة المذكورة.

المادة 11:

يُؤشر في الخرائط المشار إليها في المادة السابقة بمعرفة المأمورية بأرقام وسنوات طلبات الشهر التي تقدم للمأموريات في الجزء الذي يتعلق به الطلب.

وبعد إتمام شهر المحرر الذي قُدم الطلب في شأنه يؤشر في الخرائط برقم شهر المحرر والسنة التي تم فيها.

وفي كافة الأحوال يجوز أن يكون التأشير إلكترونياً، على النحو الذي يصدر بتنظيمه قرار من وزير العدل.

المادة 13:

يُنشأ بكل مأمورية سجل به استمارة لكل عقار أو وحدة مشتملة على كافة البيانات المساحية، وتحفظات جهات الدولة المتعلقة بأي منهما التي ترد إلى المأمورية ورقيًا، أو إلكترونيًا بحسب الأحوال، وتدوَّن به بيانات الطلب وما تم بشأنه وفقًا لأسبقية تقديمه، ويُرفق بالسجل صورة من كل طلب يقدَّم في خصوص أي منهما، ويُرجع لهذا السجل عند بحث الطلبات للتأكد من مراعاة أسبقيتها، وما دُوّن في ذلك الشأن.

ويُخطر الطالب بحسب الأحوال ببحث طلبه وفقاً لأسبقية تقديمه الثابتة في السجل المشار إليه.

المادة 14 مكررًا:

إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية، أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقًا لنص المادة 23 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ فتتبع الإجراءات التالية:

 يُحصل من الطالب رسم مُحدد للطلب قدره مائتان وخمسون جنيهًا إذا كان العقار موضوع الطلب تقل مساحته عن 300 متر مربع، أو أرضًا زراعية تقل مساحتها عن خمسة أفدنة، ويكون رسم  الطلب خمسمائة جنيه في غير ذلك.

وتُحصل مصاريف انتقال قدرها مائتان وخمسون جنيهًا  داخل المدينة أو الحي الكائن بها مقر المأمورية، و خمسمائة جنيه خارج هذا النطاق، ومقابل النشر وفقًا لتكاليفه.

وتُسدد المبالغ المنصوص عليها في هذا البند عند تقديم الطلب سواء كان التقديم ورقيًا أو إلكترونيًا.

مع عدم الإخلال بنص المادة (7) من هذه اللائحة، يُقدم الطلب على النموذج المُعد لشهر الوقائع المُشار إليها في المادة (10) مكررًا من القانون.على المأمورية أن تنشر خلال خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار؛ إعلانًا يتضمن بيانات طلب الشهر، وموضوعه، وبيانات العقار، واسم المتصرف، ولمن لديه اعتراض على التسجيل أن يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونًا بالمستندات المؤيدة له في أجل غايته عشرة أيام من تاريخ النشر.

ويجب أن يكون النشر في النسختين الورقية والإلكترونية للصحيفة، وترفق بالأوراق صورة ضوئية من النشر.

يقوم رئيس المـأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد، ومدته، وسببه، ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقًا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال، على أن يُحرر بتلك المعاينة محضرٌ يتضمن بيانًا مفصلًا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقًا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب، وجيرة العقار محل الطلب، والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقَّع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أُثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه.على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب، ثم ترفعه إلى المكتب موقعًا على مشروعه ومصدقًا على توقيعات الطالب؛ مرفقًا به جميع الأرواق والمستندات الخاصة به، وذلك خلال مدة لا تجاوز ثلاثة وعشرين يومًا من تاريخ تقديمه.على المكتب بعد التوقيع على مشروع المحرر عرض الطلب ومرفقاته والاعتراضات المقدمة بشأنه على اللجنة المنصوص عليها في المادة (23 مكررًا) من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ وفي كافة الأحوال يصدر القرار مسببًا بالقبول أو الرفض.

المادة 16:

يُعَد بكل مكتب سجل أسبقية للمحررات المعدة للشهر التي تُرفع أو تُقدَّم لمكتب الشهر، وذلك بأرقام متتابعة حسب أسبقية تقديمها أو رفعها- حسب الأحوال- مع ذكر التاريخ والساعة، ويؤشر في هذا السجل برقم الشهر وتاريخه.

كما يُعَد بكل مكتب سجل لشهر المحررات تثبت فيه بيانات المحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة بحسب أسبقية قيدها بسجل الأسبقية، ويكون هذا السجل مرقم الصفحات، وموقعًا على كل ورقة من الأمين العام أو من يندبه لذلك، ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير فيه.

ويجب أن يُؤشِّر أمين المكتب أو الأمين المساعد عند انتهاء العمل في كل يوم بما سبق في السجلات المنصوص عليها في هذه المادة مع التوقيع منه.

المادة 19:

تُقدم المحررات وقوائم القيد التي يُراد شهرها لمكتب الشهر المختص من نسخة أصلية على الورق المؤمن المخصص لشهر المحررات.

ويوضع على النسخة الأصلية رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها، مع تأريخها، وبيان ساعة إثباتها في سجل الشهر المشار إليه في المادة (16)، ويوقع عليها من الأمين أو الأمين المساعد،وتُعَد من النسخة الأصلية صورتان تُسلم إحداهما للطالب بعد التأشير بمطابقتها للأصل، وترسل الأخرى لإدارة المحفوظات بالمكتب الرئيسي.

المادة 33:

على المأموريات المختصة أن توثق المحررات التي يُطلَبُ شهرها، أو تصدق على توقيعات ذوي الشأن فيها؛ إن كانت عرفية، ولها كذلك أن توثق التوكيلات وغيرها من المحررات، أو تصدق على توقيعات ذوي الشأن فيها متى كانت متعلقة بحق عيني عقاري يدخل في دائرة اختصاصها.

(المادة الثانية)

تضاف إلى اللائحـة التنفيذيـة لقانـون تنظيم الشهـر العقاري مـواد جـديدة بأرقـام 3 مكررًا، 7 مكررًا، 7 مكررًا/1،

 7 مكررًا/2، 7 مكررًا/3،  32 مكررًا، ويكون نصها كالتالي:

المادة 3 مكررًا:

يجوز أن تكون سجلات مأموريات ومكاتب الشهر العقاري ورقية أو مميكنة، بحسب الأحوال، وذلك على النحو الذي يصدر بتنظيمه قرار من وزير العدل. 

المادة 7 مكرراً:

على من يتسلم الطلب أن يعطي لمن قدمه إيصالًا مبيَّنًا به رقم ورود الطلب بدفاتر المأمورية، وساعته، وتاريخه، والمستندات المُرفقة به.

يتم بحث الطلب شكلاً والتأكد من إرفاق المستندات المطلوبة والموضحة بالنماذج الصادر بها قرار من وزير العدل، ومتى تبين استيفاء الطلب  على هذا النحو يتم قيده بسجل أسبقية الطلبات خلال أربع وعشرين ساعة من تاريخ وساعة الورود.

يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على رقم الهاتف الموضح منه بالنموذج؛ بقيد الطلب أو عدم قيده بحسب الأحوال.

متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية أنه قد تم قيد طلبه بسجل أسبقية الطلبات وأُرجئ بحثه لحين الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه، على أن يتم احتساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه.

المادة 7 مكررًا/1:

يجوز للمأمورية أن تتلقى الطلب المُشار إليه في المادة 7  إلكترونيًا على النحو التالي:

يسجل مقدم الطلب البيانات والمستندات المرفقة بطلبه المبينة على النموذج المعد لذلك بالتطبيق الإلكتروني، على أن يتقدم بأصولها قبل التوثيق أو التصديق حسب الأحوال، ولن يتم استكمال الإجراءات في حالة عدم تسجيل كافة البيانات المطلوبة.يُقر مقدم الطلب بصحة جميع البيانات والمستندات المقدمة منه، وموافقته على جميع الشروط والأحكام الخاصة بالموقع الإلكتروني.بعد حفظ البيانات والمستندات المشار إليها يُظهر التطبيق رسالة للطالب بما يفيد رقم ورود طلبه، وساعته، وتاريخه.فور انتهاء الطالب من الحفظ يُرسل الطلب ومرفقاته للموظف المختص بالمأمورية، ليقوم بفحصه وإخطار  الطالب على النحو المبين بالفقرتين الثانية والثالثة من المادة 7 مكررًا . متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على النحو المبين بالفقرة الرابعة من المادة 7 مكررًا.

المادة 7 مكررًا/2:

في الحالة التى ينطبق عليها نص المادة (10 مكرراً) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022؛ يجوز تسجيل ملكية وحدة من العقار، أو جزء منه، وفي هذه الحالة تُذكر بياناته، ووصفه، وموقع التعامل فيه.

المادة 7مكررًا/3:

يجب في الحالات التي تستلزم بحث الملكية، التأكد من عدم تداخل العقار محل الشهر أو  وقوعه ضمن أملاك الدولة أو الغير.

المادة 32 مكرراً:

يتم إشهار التصرف أو رفضه خلال مدة لا تجاوز سبعةً وثلاثين يومًا من تاريخ ورود الطلب، وحال تجاوز هذه المدة تُتخذ الإجراءات التأديبية اللازمة في هذا الشأن ضد المتسبب.

(المادة الثالثة)

تُلغى المواد أرقام 8، 9، 12 من المرسوم الصادر باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري الصادر بتاريخ 14/8/1946.

(المادة الرابعة)

يُنشر هذا القرار في الوقائع المصرية، ويُعمل به اعتبارًا من تاريخ نفاذ القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري.